Dans cet article, nous allons vous expliquer toutes les démarches administratives à suivre pour construire une maison en France. Vous découvrirez en premier lieu le permis de construire, qui est la première étape avant de pouvoir commencer les travaux. Ensuite, nous vous parlerons des autorisations et autres documents que vous devrez fournir lors de la réalisation du projet. Enfin, nous vous donnerons les conseils et avis d’experts pour garantir la réussite de votre projet.
L’achat d’une maison est un moment important dans la vie d’un individu. C’est un projet à long terme qui requiert des décisions financières et familiales importantes. Avant de vous lancer dans la construction, il est nécessaire d’avoir une bonne compréhension de toute la procédure, y compris les démarches administratives que vous devez accomplir pour obtenir le permis de construire de votre maison.
Les différentes autorisation administratives pour construire une maison
1- Le permis de construire
C’est le document qui autorise la construction d’une maison individuelle dans une zone constructible. cette procédure peut-être faite par un professionnel d’architecte ou d’ingénieur.
Il est délivré par l’autorité compétente, après avoir été signé par le maire, le préfet ou l’inspecteur des services techniques. La durée de validité du permis est de 10 ans.
La demande d’un permis de construire comprend :
- les plans de l’emplacement du projet,
- un rapport de situation de l’emplacement,
- un rapport de prévention des risques naturels,
- le plan de la construction,
- le plan d’exposition au bruit,
- les plans des façades et des toitures,
- les plans de l’installation électrique et des canalisations.
Aussi, pour délivrer le permis, la commune doit vérifier que votre projet est conforme aux règles de construction du pays et aux normes en vigueur. Toutes les modifications apportées au projet seront également vérifiées afin d’assurer la sécurité des habitants et de la commune. Le permis de construire est nécessaire pour tous les bâtiments neufs ou existants qui ont besoin d’une modification ou d’une extension.
2- La demande d’autorisation d’urbanisme
L’autorisation d’urbanisme est délivrée par l’autorité compétente, après avoir été signée par le maire, le préfet ou l’inspecteur des services techniques.
La demande d’autorisation d’urbanisme comprend :
- – la copie certifiée conforme du permis de construire,
- – un rapport de situation de l’emplacement,
- – la copie du plan de lotissement,
- – le plan global et les plans des façades.
3- La demande d’autorisation environnementale
Le maire, le préfet ou l’inspecteur des services techniques signe cette autorisation puis la délivre.
La demande d’autorisation environnementale comprend :
- la copie certifiée conforme du permis de construire,
- le rapport de prévention des risques naturels,
- un plan global et les plans des façades.
- une étude d’impact détaillée concernant les risques et nuisances du projet.
- un rapport de présentation de l’étude d’impact.
- une demande d’autorisation environnementale.
4- Le rapport de prévention des risques naturels
Un ingénieur qualifié, agréé par le Ministère de l’Environnement remet ce rapport. Il doit faire partie intégrante de la demande d’autorisation environnementale.
5- L’attestation d’urbanisme
Comme dans de nombreux cas, le maire, le préfet ou l’inspecteur des services techniques doit signer cette attestation avant de la délivrer.
Aussi, elle atteste du respect des règles du plan local d’urbanisme .
6- L’avis de l’architecte des bâtiments de France
Cet avis est délivré par l’architecte des bâtiments de France, après avoir été signé par les deux adjoints au maire en charge de l’urbanisme et de l’environnement.
7- La procédure de classement des terres agricoles
En effet si vous possédez une parcelle de terre située dans une zone classée en terres agricoles, vous devez la déclarer en MPA. La demande est faite auprès de la CDAE (Commission départementale d’aménagement et d’équipement du territoire) du département où se situe votre terrain.
Pour le classement en zone agricole, vous avez un délai de 2 ans à compter de l’obtention du permis de lotir. Aussi vous devrez fournir un plan du lot, avec un descriptif du bâti et une étude de sol.
Qu’est-ce qu’un permis de lotir?
Après avoir obtenu le permis de construire, vous allez devoir demander les autres autorisations nécessaires à la réalisation de votre projet. Cela peut être un permis de lotir (pour les zones constructibles) ou un permis de construire (pour les zones non constructibles).
Pour ceux qui doivent obtenir le permis de construire, la procédure est différente selon le type de construction.
Néanmoins quel que soit le type, il est toujours nécessaire d’avoir un permis de lotir.
La demande d’un permis de lotir peut être faite à la mairie sous la forme d’un dossier comprenant les plans de votre maison et une étude de sol qui prouve que la construction est possible. Pour cela, vous pouvez contacter un architecte ou un ingénieur géomètre.
Par conséquent il faut également remplir une demande de permis de lotir qui sera signée par le propriétaire du terrain et les acquéreurs potentiels, s’il y a lieu.
Autres procédures demandées le cas échéant pour construire une maison
La procédure de classement en zone Natura 2000
Les sites classés en zone Natura 2000 sont ceux qui présentent une valeur patrimoniale et/ou écologique particulière. Il s’agit d’un réseau européen composé de zones protégées qui couvre 15 % des terres de l’Union européenne.
Pour pouvoir construire sur un terrain situé dans une zone Natura 2000 , il faut solliciter un permis de lotir.
Cette demande se réalise sous la forme d’un dossier. Elle comprend :
- L’évaluation de l’impact de votre projet sur le site Natura 2000 : elle doit répondre à des règles strictes.
- Le règlement national de protection de la nature : il définit les objectifs et les moyens à mettre en place pour protéger le site, les animaux et la flore.
- La demande d’autorisation environnementale.
Les documents présentés doivent être conformes au règlement national de protection de la nature et à l’évaluation de l’impact de votre projet sur le site Natura 2000.
Avant de délivrer votre permis de lotir, le service des parcs naturels régionaux effectue une enquête publique au cours de laquelle il peut écouter vos avis et répondre à vos questions.
Alors un comité consultatif composé d’experts scientifiques examinera votre dossier puis se prononcera sur son bien-fondé.
Voir l’encadré, page suivante, au sujet des zones naturelles sensibles (ZNS) qui sont des sites particulièrement précieux qui ont fait l’objet d’une protection nationale.
Les terres concernées par des mesures de protection particulières
En France, les terres concernées par des mesures de protection particulières sont :
- un site Natura 2000
- Les Zones Naturelles Sensibles (ZNS)
Qu’est-ce qu’un site Natura 2000?
Le site Natura 2000 en France et les Zones Naturelles Sensibles
La zone Natura 2000 est constituée d’aires protégées (parcs naturels régionaux, réserves naturelles, parcs nationaux, etc.) et de zones tampons (périmètres de protection autour des aires protégées).
Un plan national d’aménagement et de gestion des espaces naturels, dont l’objectif est la reconnaissance au niveau national des sites et des habitats naturels les plus remarquables, la protection de la faune et de la flore sauvages et l’équilibre écologique des zones humides.
Qu’est-ce qu’une Zone Naturelle Sensible?
Les Zones Naturelles Sensibles (ZNS) sont des zones où aucun autre type d’aménagement ne peut être mis en œuvre que des mesures de protection et de mise en valeur.
Les ZNS sont des sites particulièrement précieux qui ont fait l’objet d’une protection nationale.
Ne pas satisfaire la mairie à ces démarches administratives vous empêchera de construire votre maison.
Elles existent depuis la loi du 30 juin 1872 sur la conservation des monuments naturels et des sites qui a établi une liste de sites classés.
Les ZNS sont inscrites dans le code de l’Environnement (article L. 132-1) et disposent d’un statut d’espaces naturels sensibles (ENS). Par conséquent elles sont régies par un plan d’aménagement et de gestion des espaces naturels et des paysages (PANG) qui précise les objectifs à atteindre pour la conservation des sites et leur mise en valeur, ainsi que les mesures d’aménagement à prendre.
Les conseils régionaux et les conseils généraux approuvent les plans PANG. Par conséquent ces derniers peuvent, à titre personnel, décider d’adhérer à un plan PANG.
Les ZNS se classent en trois catégories :
Les ZNS de protection : elles sont des espaces naturels de grande valeur qui doivent être préservés de toute altération. En effet, les activités y étant autorisées sont celles qui ne portent pas atteinte aux caractères essentiels du site. Donc, elles sont inscrites dans le code de l’Environnement (article L. 132-1) et disposent d’un statut d’espaces naturels sensibles (ENS).
Les ZNS de mise en valeur : elles visent à préserver les sites tout en permettant une utilisation et un aménagement raisonnés. Pour cela elles s’inscrivent dans le code de l’Environnement (article L. 132-1) et disposent d’un statut d’espaces naturels sensibles (ENS).
La notion de ZNS se régionalise en Bretagne, en Auvergne, en Occitanie, en Pays de la Loire et dans les Hauts-de-France.
Les plans régionaux préservation du patrimoine naturel et des paysages
Ils définissent les orientations et les priorités d’actions pour la préservation du patrimoine naturel et des paysages. Ensuite, les EPCI rédigent ces plans à l’initiative du conseil régional et après concertation avec les acteurs concernés.
Ces démarches administratives peuvent vous priver de construire votre maison.
Les plans régionaux d’aménagement, de protection et de mise en valeur des rivages littoraux
Ils définissent les opérations d’aménagement, de protection et de mise en valeur des rivages littoraux. Donc les EPCI créent les plans à l’initiative du conseil régional.
L’inventaire foncier
Cela permet de connaître la situation du patrimoine naturel et du domaine public et privé sur le territoire régional. Les EPCI élaborent cet inventaire à l’initiative du conseil régional.
Les plans d’action pour la mise en œuvre des orientations de la politique régionale de l’eau
En effet, les EPCI élaborent ces plans à l’initiative du conseil régional et après concertation avec les acteurs concernés.
Se renseigner sur les démarches administratives pour obtenir des aides financières afin de construire une maison
Maintenant que vous avez les documents vous donnant le droit de faire construire votre habitation nous vous accompagnons dans les démarches financières.
L’achat d’une maison individuelle représente un investissement important que les ménages français ne peuvent pas faire seuls. L’État et les collectivités locales proposent des aides financières comme le Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE), l’Éco prêt à taux zéro (PTZ) ou encore le Prêt à taux zéro (PTZ+) et le Prêt à l’accession sociale (PASS).
Le CITE est un avantage fiscal qui permet aux ménages d’investir dans des travaux de rénovation énergétique. Les dépenses éligibles sont les suivantes : isolation thermique des combles, des baies, des murs extérieurs, réhabilitation de la toiture, changement des équipements électriques et sanitaires.
L’Éco prêt à taux zéro permet aux ménages de bénéficier d’un prêt à taux zéro, d’une durée de 25 ans, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.
Le Prêt à l’accession sociale permet aux ménages modestes, qui peuvent justifier de ressources inférieures au plafond de ressources, de bénéficier d’un prêt à taux zéro pour un logement neuf ou ancien.
Le Prêt à taux zéro (PTZ+) est une aide visant à soutenir l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. L’aide s’adresse aux personnes dont le revenu fiscal de référence (dont l’enveloppe fiscale) n’excède pas le plafond de ressources et dont le prêt immobilier est inférieur au coût de construction d’un logement neuf ou ancien. Le montant de l’aide est plafonné à 20 % du coût de construction et n’excède pas 3 500 euros.
Quelles sont les Normes de construction de maison?
Le développement des technologies et des tendances architecturales a permis de réduire considérablement le temps de construction d’une maison traditionnelle. Cependant, certaines règles s’appliquent à toutes les constructions. Elles doivent être suivies pour les bâtiments neufs et pour les rénovations. Les règles en vigueur pour construire une maison sont les mêmes pour les maisons individuelles, que pour les maisons de plusieurs étages ou des immeubles d’habitation.
Le gouvernement français a décidé de réviser les règles de construction afin de rendre nos logements plus confortables et plus économes en énergie. La RT 2012 est entrée en vigueur le 2 février 2012. Elle remplace la RT 2005 et s’applique aux nouvelles constructions, mais aussi à celles qui ont plus de 8 ans. Elle ne concerne pas les travaux de rénovation.
La RT 2020 est une norme de construction, imposée par le ministère de l’Écologie, de l’Énergie et de la Mer depuis le 1er janvier 2015, qui engage les constructeurs à réduire leur empreinte énergétique en 2020. De nombreux bâtiments existants doivent être rénovés pour atteindre ces objectifs, et le bâtiment neuf, est aussi concerné.
Cette norme s’applique sur tous les bâtiments neufs depuis le 1er Janvier 2022. Toutefois, les constructions publiques y sont soumises depuis 2018
Conclusion
Toutefois, toutes ces démarches administratives ne sont pas obligatoires dans chaque projet pour construire une maison. Parfois il y en aura plusieurs cumulées en fonctions des caractéristiques de la localisation de votre terrain.